鑫苑·国际城市花园2010年供暖大事记：

• 2010年10月26日，物业张贴通知要求业主在10月31日前缴纳2010-2011年度采暖费。
  
• 2010年10月31日，大部分业主将采暖费缴纳至物业。
  
• 2010年11月8日，济南市开始进行试供暖，鑫苑国际城市花园没有任何通暖迹象。
  
• 2010年11月8日至14日，业主找到物业交涉，答复：”15日肯定可以热起来。”
  
• 2010年11月14日下午，济南市法定正式供暖前一天，鑫苑物业以短信及张贴通知的形式告知业主：”因为东新热电公司锅炉问题，小区供热要推迟到25日。”通过12345及12319咨询，答复是”小区供热设施还未达标，不具备供热条件”。是日，部分业主围堵物业办公室讨要说法。
  
• 2010年11月15日，业主因与物业交涉无果，愤然封堵小区门口的工业南路。
  
• 2010年11月16日-17日夜，业主继续封堵工业南路，每天6:30-9:00。
  
• 2010年11月18日，济南高新区公安局张贴通知，告知业主之前举动违法，将追究带头闹事人员的法律责任。
  
• 2010年11月18日，盛传可于20日实现供暖，部分业主通过12345得到了验证。
  
• 2010年11月19日，物业宣称已通过东新热点验收，20日可供暖。
  
• 2010年11月20日，暖气未热，物业答复热气已到达小区门口，第二天就能热起来。
  
• 2010年11月21日，暖期未热，物业辩解：热水需要经过循环之后才能热起来，早上9：00开始为各家各户开启了暖气入户阀门，如果现在不热，第二天早上肯定能热。
  
• 2010年11月22日，凌晨，小区内多处管道发生爆管事故，导致许多业主家中被泡、电梯因浸水损坏事故。部分单元被关闭总阀门。
  
• 2010年11月23日下午，全小区停暖。物业以短信和张贴通知形式告知业主：”因东新热电小鸭供热站外网主管道漏水跑气，热力公司正在抢修。供暖时间不再另行通知。”
  
• 2010年11月23日，全小区停暖。电话咨询东新热电，无法确定修复时间。
  
• 2010年11月24日，全小区停暖。
  
• 2010年11月25日，下午，部分业主反映暖气片已有暖意。电话咨询物业，答复下午四点左右可以热起来。
  
• 2010年11月25日晚，暖期再度冰凉，电话咨询物业：东新热电输送入小区的温度只有20度，无法达到供暖条件。咨询东新热电，依然正在抢修，依然未知何时能修好……
  
• ……
  

（以上图片系转载）

正式供暖整整十天过去了，结果因为物业、东新热电的一个又一个的问题，暖气片迟迟没有热起来。找物业，物业说这次是东新热电的问题；找东新热电，说是因为小鸭供热站是新并入管网的设备，存在问题比较多，一直在抢修，希望用户理解……

而对于业主来讲，结果就是：暖气不热……

转另外一个业主在论坛上发的帖子：

不和谐了……

连续两天，鑫苑国际城市花园小区的业主围堵在工业南路上，希望能有“有关部门”解决供暖问题……

11月15日，在济南法定供暖时间，小区没有暖气，业主们全部都成了“不明真相的群众”，不同的人给出的答复是不一样的……

物业在14日下午贴出的紧急通知上写道：因东新热电小鸭供热站增加供暖锅炉施工未完工，造成高新区工业南路以南住宅小区延期供暖，预计在11月25日左右开始供暖。通知还承诺:国际城市花园小区热交换站、管网等已全部试水保压，已全面具备供热条件，只待东新热电小鸭供热站供暖锅炉调试正常立即供暖。

而拨打济南市12345和12319热线，得到的答复都是：因小区内部管道不合格，正在整改……

虽然政府的公信力已经很和谐了，但是相对于流氓物业来讲，业主们更愿意相信政府的说法，并且还有业主找来了从热电公司复印的《关于鑫苑国际城市花园小区换热站存在问题的整改意见函》，其上列举了多处不合格的事项要求整改，并且鑫苑置业的签收……

业主们找物业，物业坚持他们的解释，找12345，竟然让业主自己找物业来协调，于是不和谐的一幕发生了：15日晚上，业主们堵住了工业南路；16日晚上，业主们继续在工业南路上打横幅散步；17日，不和谐还将继续……

总算明白了，为什么会有这么多不明真相的群众，原来，群众们不知道应该相信谁！！！！

济南鑫苑一小区供热设备不合格 业主堵路惊动110

收了暖气费，却因小区内部管网不合格而无法正常供暖，15日晚，济南一小区业主在与物业交涉无果后愤而封堵工业南路一个多小时，惊动了110。

晚上8：30，记者接到电话，鑫苑国际城市花园业主因供热问题7点上街封堵了工业南路，立即赶往现场。8：50分，记者赶到，马路已经畅通，五六十人正在离开马路向小区大门口走去，见记者来到，纷纷围住记者七嘴八舌地讲了起来。

业主介绍，鑫苑国际城市花园一期去年6月30日入住，合同约定 2010年通暖。今年10月 31日前，在物业的催交下，一、二期3600多户业主中多数交了暖气费，每户1100-3200元不等。可是11月8日济南预供热，小区没有动静； 14日下午，业主等来的又是物业的一纸通知：因为东新热电公司锅炉问题，小区供热要推迟到25日。

“其实并非热电公司的问题，我们去东新热电咨询过，是小区内部换热站不合格，热电公司要求整改后才肯签供热协议。”一位业主拿出了从热电公司复印的《关于鑫苑国际城市花园小区换热站存在问题的整改意见函》，该文下方有“已收到，鑫苑置业周某某”的签字，签字日期为11月3日。“可是，这些天并未见到物业有什么整改动作。”

记者看到，整改函上列出了阀门井的 2处不合格、换热站的 5处不合格，其中比较重大的是“小区换热设备安装的是板式换热器水-水换热，与热源（蒸汽）及供热参数不匹配，且小区安装的减温减压装置只能减压，无减温效果。建议更换原板式换热器为汽水换热器。”

业主称，14日他们当面拨打了12319 热线戳穿了物业的借口后，15日晚6点多钟，有业主当面问物业崔经理是否整改达标，是否与热电公司签了供暖协议，得到的答复是：“已达标，协议拿到北京签字去了。”但该经理不能提供达标的证明。

被公安部门劝离之后，业主们来到物业办公室，发现大门敞开，人去屋空。屋内一片狼藉，几个花盆破碎倒在地上，空调柜机面板掀下翻在地上，但玻璃完好，屋内电脑和数个业主档案柜不见了。业主们见状很惊讶，他们担心：“物业明天还会来吗，供暖还有指望吗？我们的暖气费找谁要？”

22：20，记者离开现场，拨打12319电话，接线员称：“该小区提交了供热申请，但因其内部管道不合格，正在整改。”随后，记者拨打了物业办公室通讯录上小区经理崔经理、行政主管刘经理的电话，都无人接听；客服主管王经理的电话则无法接通。

延伸阅读：济南鑫苑国际城市花园设施不达标 擅自收取暖费

14日下午，鑫苑国际城市花园小区工作人员拿着紧急通知去楼道张贴。

15日，省城供暖季就要正式开始。但14日，工业南路鑫苑国际城市花园小区的业主却被告知:今冬小区供暖要延期进行，预计到25日左右暖流才能入户。

业主:

为何供暖要延期?

14日，家住鑫苑国际城市花园小区的业主时先生拨打本报问暖热线反映，小区今冬供暖要延期了。

时先生介绍说，鑫苑国际城市花园小区是新建小区，今年是第一次供暖，从10月底开始，业主把采暖费交给了物业公司。但11月14日，他从物业处得知，预计在11月底才能供上暖。对于供暖延期，小区物业给出的解释是供热方东新热电没有热源，无法供暖，而当他拨打供热方电话时，得到的回复却是小区的管网和供热设施没有通过验收，因此没有签订采暖协议。

物业:

延期是因没热源

14日下午，记者来到鑫苑国际城市花园小区的物业客户服务中心。该小区物业鑫苑物业服务有限公司山东分公司国际城市花园管理处的工作人员已打印多份紧急通知，准备人楼道张贴。通知上写道:因东新热电小鸭供热站增加供暖锅炉施工未完工，造成高新区工业南路以南住宅小区延期供暖，预计在11月25日左右开始供暖。通知还承诺:国际城市花园小区热交换站、管网等已全部试水保压，已全面具备供热条件，只待东新热电小鸭供热站供暖锅炉调试正常立即供暖。该小区物业一位王姓负责人给出了与通知大致相同的解释，“现在小区的人员、管网等已经全面准备好，只要热源输送过来，就能供上暖。但目前的问题是没热源。”

供热方:

小区设施还未达标

14日下午，记者拨通了东新热电的电话。一位工作人员说，目前，小区的开户协议已具备，但采暖协议并没签订，原因是该小区的供热设施还未达标，不具备供热条件。

这位工作人员介绍，11月3日，已经向该小区的开发商处送达了整改通知函，对方已经签收，但到现在一直没有收到反馈。在这份整改意见上，主要列举了两方面问题:一是小区阀门井存在无操作空间，无积水坑和防水设施等隐患;另外则是关于换热站的五处隐患。她说，只有等这些隐患得以整改、通过验收后才可实现供暖。

中午，物业再次打电话要我交物业费，我还是坚持我的观点：不交！

作为济南鑫苑国际城市花园一期的业主，收房已经一年了，除去装修的时间，入住也已经十个多月了，鑫苑所谓的金牌物业的水平我们也已经见识过了，其实作为物业管理人员来讲，为什么不交他们每个人也都心知肚明。但是作为物业客服的工作，必须要不断的打电话催缴物业费……让物业的小姑娘做这种违心的工作，确实是挺让人心寒的。年纪轻轻的，唉……

虽然大家都心知肚明，但是我觉得还是有必要说说：为什么不交物业费。

我们不提1.75元/平方的物业费是济南最高物业费，毕竟那是我们前期物业协议里面自己签的；也不提鑫苑物业实际上并没有一级资质，不能收那么高的费用，因为物价局的文件并没有把前期物业涵盖在里面。

我们就以物业一直所说的交物业费的依据《前期物业协议》来说事！

首先明确一点：自2009年下半年入住开始，半年交一次的话，应该是要交3次物业费。2009年下半年的物业费，因为业主与鑫苑置业的纠纷，鑫苑置业承诺会代业主缴纳，也就是说一期的业主至少缴纳了一次物业费。

也就是说，在业主与物业的前半年，业主是按照规定履约的，而如果在这一阶段物业未按照协议规定履约，那即使后面两次业主未按照协议要求缴纳物业费，也是物业先违约，我想应该还是业主站在有利的一方吧。（不知道如果上升到法律层面，这个逻辑法庭会不会接受，毕竟不是专业的法律工作者）

那我们看看物业有哪些没有按照《前期物业协议》来履行的：

1、《前期物业协议》第四条 一、物业管理费  6、交费方式：乙方应按甲方要求办理统一的银行账户，实行银行代扣收费。

自始至终，物业就没有要求业主去办理银行账户，更别提实现银行代扣收费了。既然交费的方式无法实现，物业也没有与业主协商进行《前期物业协议》的变更，那业主没办法交费而导致的物业费未按时缴纳，物业是不是应该承担主要的责任？

2、《前期物业协议》第二条 甲方向乙方提供下列物业管理服务

一、制定物业管理制度和《业主临时公约》，制止违反物业管理制度和《业主临时公约》的行为。

前半句做到了，在入住的时候，物业就打印了在网上不知道什么地方下载下来的《业主临时公约》发给我们。可是后面的半句，恰是体现物业价值的服务内容，却没有看到物业有效的履行：小区里面大型犬只横行、部分业主的自行车电动车停放在楼道当中阻碍通行、部分业主垃圾乱扔乱放现象严重，物业每次都把责任推给业主，说是业主的问题。确实，这些现象都是因为部分业主不履行相关规定造成的，但是，既然你们是“物业管理”，并仅仅是收物业费的，更重要的，还要对整个小区进行“管理”，维护绝大多数业主的利益。

八、公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集。

物业也确实是有过清扫保洁工作，但是实质的效果呢？每个单元最多就两部电梯，我所在的单元电梯的内壁上周一有人用手写上字（能用手写上字，说明这电梯内壁干净不到哪里去），到了下个周一说不定还在上面……

我所在的单元的楼梯间里面，不知道谁扔了个纸箱子，结果放了十几天都没有人清理。

这样的卫生管理，值1.75吗？

3、第三条 甲方保证按下述标准向乙方提供物业管理服务

一、房屋及维修管理

1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。

作为一个交房仅仅1年零2个月的小区，临街的3号楼竟然出现了大面积的外墙面油漆脱落，这就叫外观完好整洁？

而物业竟然还强词夺理的说：3号楼的问题，跟你7号楼什么关系？

靠，我的朋友来找我，到了大门口看到3号楼的外墙，直接来一句：你怎么买了个二手房吗？小区的形象荡然无存，作为这个小区的业主，能没有关系？更何况，协议里面也只是说“房屋”，而不是说我所住的那个特定的房屋，应该理解为整个小区的房屋。

7、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%……

就不说别的了，我家的弱电箱的铁门上缺一块磁吸，09年7月收房的时候就反映给物业了，直到年初三四月份催缴物业费的时候才给配上，这算不算及时呀？如果算是及时的话，那我承认要么我的脑袋被驴踢过，要么物业的脑袋被驴踢过！

五、环境卫生管理

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。

如果刚才所说的楼道里面的垃圾放了十几天都没有清理也算是符合标准的话，我也无话可说了。

楼道里面乱停乱放的自行车电动车，有的直接挡在信箱门口，这算不算乱堆乱放？给物业打过无数次电话，但是这个问题一直都不能解决……难道做一个警示标识就那么困难吗？我们业主也都是有文化的人，如果有明确的警示标识的话，我想这种问题可以在很大程度上得到缓解。

七、停车场及车辆停放管理：停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

在小区走一圈看看，在马路边上停车的有多少，很多都直接挡在了业主的车位旁边，其他业主根本就没办法把车放到车位上，这也就停放有序？

7号楼3单元的门口，经常会有车直接横在过道边上，如果要想出来，只能是沿着垃圾桶旁边的路沿石，踩着从垃圾桶里面溢出的垃圾跳到马路上才行……而且，更可气的是，7号楼3单元是离物业办公室和保安岗亭最近的地方，这里尚且如此，其他的单元估计就更加惨不忍睹了……

4、第四条 六、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、房租等代收代缴收费服务……

水费、电费倒是向业主们收了，半年收一次。但是却无法提供电力公司和自来水公司的收据。对于业主们质疑为什么没有像别的小区那样有水卡电卡或者是银行代扣形式时，物业竟然解释是电力公司和自来水公司还没有把卡都办完……

后来实在觉得电力公司和自来水公司效率太低，我打了12345市长热线问了一下，问出来的结果让人震惊：鑫苑国际城市花园小区至今没有实现一户一表，电力公司和自来水公司只是按照总表向鑫苑置业收费，然后鑫苑物业再向业主收费后交给鑫苑置业！原来，自来水公司和电力公司根本就跟我们没有关系，我们的钱是交给了鑫苑置业。而对于业主家里的水表和电表是否准确并且经过了检定，无从得知。

但是不止一个业主在QQ群或者论坛上反映，差不多的家电和生活习惯，现在的用电量是以前用电量的两倍以上……

5、第五条 甲方每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

没有，绝对没有！

物业的解释说这个收支情况是需要向业主委员会公布的，并不是针对每个业主～

靠，如果物业协议是跟业主委员会签的，我没有意见。但是，这份前期物业协议是跟每个业主单独签订的，每个业主都有权利按照协议的要求了解“物业服务费的收支情况”。

用“业主委员会”来搪塞《前期物业协议》中的问题，物业也是真够牛逼的。《前期物业协议》就是在业主委员会成立前为了约束业主和物业而签订的临时的物业协议，等业主委员会成立了，前期物业协议也基本上就丧失了它的作用了……

鑫苑物业有如此多的地方没有按照《前期物业协议》来执行，却要求业主按照《前期物业协议》来缴纳物业费，岂不是滑天下之大稽？

附：鑫苑国际城市花园《前期物业协议》

本文只阐述事实，同时保证阐述的只有事实，将保证与在派出所笔录时所表述的一致，并愿意为此文负法律责任。

为了保证SunQ的人身安全，本文未经SunQ书面允许，禁止转载！未经允许转载的，SunQ保留诉诸法律的权利！

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由于不想遗漏任何细节，因此本叙述将尽可能详细，但并不表明本人对某些人或某些组织的怀疑。

2009年7月4日，周六，按照网上与其他鑫苑·国际城市花园业主们的约定，于上午9:30来到位于济南市工业南路36号的鑫苑·国际城市花园售楼处……

业主们处于无组织状态，大部分都在售楼处坐着，与周围的人聊着。经过观察，在场的大部分业主都是来维权的，但是却不知道如何去做。

10:30分左右，有几个业主站了出来，说是要成立业主维权领导小组，正在张罗时，忽然出现一个人，号称是鑫苑总部的负责品牌的老总，名叫刘坤，希望与业主代表谈一谈。

于是，我以及其他的五名业主被推选为代表，与刘坤的沟通，从11点左右开始一直持续了半个多小时，在沟通过程中，我并没有说太多的话，只是负责全程录像。

半个小时的沟通，主要谈了几个问题：

1、刘坤称自己上午刚到济南，希望了解业主们的想法，业主代表们将大部分业主关心的《竣工验收备案表》、房屋质量、设计缺陷以及7月2日女业主被打的问题提了出来。

2、关于房子是否符合交付条件的问题，刘坤解释为尚不了解山东省的相关政策，不便回答，但认为房子符合了合同规定的交付条件。

3、关于房屋质量的问题，刘坤承诺会尽快安排维修，但是具体的修复时间并不好确定。

4、关于女业主被打问题，将进行调查。

双方确定大致意向，首先解决房屋存在的各种质量问题，同时刘坤希望业主代表带领他到小区现场去看一下。

沟通后，业主代表首先向在场的全体业主说明与鑫苑置业的沟通情况，之前挑头的两位代表说了一些，随后我进行了补充，主要向业主代表说明如下情况：

1、关于房屋交付是否符合国家规定的交付条件，业主与开发商之间存在着分歧，各有各的主张，目前执拗于此问题，将无益于问题的解决，因此我个人建议业主对于此问题保留通过法律途径维权的权利。

2、关于房屋存在的质量问题，刘坤承诺会尽快进行维修，并且将到现场去实地察看，目前已经有一个简单的书面承诺，但是我们需要更加详细的有确切时间表的维修承诺，只不过，这个承诺并不一定将会人手一份，如果条件有限的话，可以采用公告或通告的形式发送给全体业主。（但我的建议部分业主不认同，一定要求鑫苑置业给予其单独的维修承诺）

3、关于女业主被打的问题，对方需要进行调查，同时，业主方面也没有太多的证据。（由于事不关己，也没有业主对这个问题的解释提出异议……）

业主们对业主代表们谈判的结果极其不满意，要求刘坤出来与业主们见面，于是我到办公室请了刘坤出来到大厅。

业主们向刘坤发问，其实还是集中在《竣工验收备案表》以及质量问题的维修上，只不过业主们的诉求更加直接，需要刘坤当场给予答复，而在此过程中，我的主要任务还是摄像。

在业主们发问的过程中，刘坤承认，鑫苑·国际城市花园尚未具备《竣工验收备案表》，而对于是否通过的消防验收或者备案，刘坤称其本人并不知情。

在过程中，我提到，由于之前与业主沟通的鑫苑的“总”们，都曾经做过无数的承诺，但是最终都出尔反尔，而且人员很杂，根本不知道究竟是谁代表鑫苑置业……因此，希望刘坤可以出具山东鑫苑置业有限公司出具的授权书或者其他证明文件，对方承诺周一之前可以拿到。今天周一了，不知道有没有拿到……

经过业主们的施压，刘坤承诺晚上八点给予业主们回复。

由于离晚上八点还有很长一段时间，同时相机内存卡也已经满了，于是决定回家先将内存卡中的内容导出来，以备晚上使用。

但是在临走的时候，有业主朋友提醒我，有人好像在跟踪我，建议几个人一块跟我走。我注意到两个穿黑色T恤的小伙子当我移动的时候他们也移动，当我停下来时他们就像没事人似的向左右走开。由于我去坐公交车要过马路，当时刚好红灯，在等红灯的时候，我们几个人刻意去盯着跟踪我的人，其中一个黑衣小伙在我身后直接打了一个车，此时恰好红灯变绿灯，而且他们打车去了反方向，我也就没有在意。

之后，坐122路车返回家中，在山大路北段站牌下车，过马路到山大路东侧，步行至山大北路路口的统一银座，买了点东西后，过山大路沿五花八门市场回家。

进小区院后，刚过了一处拐角大概二三米（后来发现，这个地方是我整个路程中唯一一处没人的路段），背后忽然有人将我摁倒在地，对我拳打脚踢，踢打的部位集中在头部（后来发现我的白色T恤的后背部位没有任何的脚印，而在后领处却满是脚印），其中一个人抢走了我的包。由于一直踢打我的头部，我无法看到袭击者的样子，只能大体感觉到应该是3-4人，在踢打了1分钟左右的时间之后，身后没有了动静。

等我反应过来，并找到被打到角落里面的眼镜，已经没有了他们的影子。于是拨打了110报警。

被抢走的包中，有我的钱包、相机以及购房的所有手续，其中钱包里面有2500+的现金及我的身份证、银行卡、信用卡等物品，而在我的佳能S5相机里面，是当天录制的开发商与业主沟通的视频。

在建筑新村派出所做了2个多小时的笔录，将案情向接案民警进行了叙述，之后去济南市中心医院检查了一下，只是一些皮外伤，并无大碍。

遇袭后的我：

眼镜被打歪，眼角破了，以及乌黑的眼眶及脸颊       

正面

右侧脸颊

左侧耳后

右臂肘部

本次遇袭事件，共损失直接财物6000元左右（其中钱包内物品3000元左右，相机3000元），丢失购房合同、购房发票、入住通知书等一系列购房手续，另外遗失850元数字电视开户费的发票，不知道以后济南广电还会不会承认。

另外间接财物损失包括：诊疗费用约400元，信用卡挂失手续费若干，今后还会发生身份证补办、其他卡片、证件补办费用若干……

×××××以上为事件全部经过，分割线以下内容，本人不负法律责任××××××××××

经过本事件，个人的感悟如下：

1、在与某些利益群体进行维权、抗争的过程中，能不出头尽量不要出头，就算是出头，也不要让对方感觉到威胁，否则他们会威胁你！

2、随时保持警惕，任何时候危机都不会自动解除。

3、明枪易躲，暗箭难防。任何时候下黑脚都是给予对方沉重打击最有效的的方法。因此如果你想对付什么人，雇人下黑脚吧，如果你得罪了什么人，谨防对方下黑脚。

4、和谐济南，美丽泉城！

为什么是JNXYGH.org？
JNXYGH是济南鑫苑国花的汉语拼音缩写，即使现在业主们与鑫苑开发商斗争如此激烈，在将来，鑫苑国际城市花园依然是我们家的所在。
Org是英文单词organization（组织、机构、团体）的缩写，鑫苑的业主们既不是一个Com（company公司），也不是一个单纯的net（网络），鑫苑的业主们的联合体是一个为了业主们自身利益而集合在一起的，具有一定社会性质的，非营利的组织。
因此我们选择JNXYGH.org作为业主论坛的域名。
为什么是JNXYGH.org而不是搜房网、焦点地产网的业主论坛？
首先，在搜房网、焦点地产网的业主论坛，只不过是一个论坛的版面，在买房、收房的过程中单一的版面可以凝聚业主们的讨论气氛，让讨论更积极热烈一些。但是在入住之后，各家的家长里短、工作、情感、孩子、教育等等问题，业主们的话题多种多样，单一的版面被不同的问题充斥，很难让大家在论坛里面形成有效的讨论进而解决问题。
其次，搜房网、焦点地产网等站点，拥有很多的业主论坛，因此在用户注册方面，相对开放，这就给了各种“托”、野广告很多生存的机会，从而导致论坛里面良莠不齐，而存在不同利益集团的人员，有的挑拨离间，有的蛊惑人心，论坛里面争斗不断，降低了论坛的亲和力。
第三，各种比较大型的网站，在版主管理方面不可能做到很细很科学，而如果我们自己做出这样一个JNXYGH.org的站点，我们可以通过各种举措，让斑竹的版面管理工作更加规范化，从而避免了版主的强硬管理带给业主们的伤害，以及版主被当作业主们阶级敌人的现象发生，有利于营造和谐的氛围，促进良好的邻里关系。
JNXYGH.org是谁创建的？
JNXYGH.org的创建者是一个普通的国花业主，7号楼3单元1704室的业主SunQ（人在岱北），真名：孙齐，联系方式如下：
QQ：41191380
MSN：sunwukong@live.com
Email：sunwukong01@gmail.com
手机：13953105375
6月30日及7月1日，SunQ一直在售楼处现场，并对一些场景进行了拍摄，并制作了视频发送到网上，为其他业主了解现场情况提供了直接的、第一手的信息。
6月30日视频地址：http://v.youku.com/v_show/id_XMTAyMjUzOTUy.html
7月1日视频地址：http://v.youku.com/v_show/id_XMTAyNjUyNDA4.html
SunQ创建JNXYGH.org的网站，一方面是因为自己是一名网络爱好者，另一方面看不惯搜房网上的讨论气氛，业主们埋怨版主平白无故删贴，“托”们挑拨离间，还有一些人幸灾乐祸……
SunQ希望创建一个和谐的，属于全体国花业主的网上家园，从而让所有的业主能联合起来，在面对无赖的开发商以及以后需要面对物业时，能团结起来，理智的，有理有据的维护自己的权益。
JNXYGH.org是完全公益的，目前不会有任何的广告，但不排除将来会有，但是广告的收入将全部用于站点的日常开支。
目前，建站初期，费用明细如下：
JNXYGH.org域名注册费用：$7.69 /1 year ，约合每年50元RMB。
主机空间+数据库费用：60元RMB/年。
JNXYGH.org将是怎么样的？
目前的JNXYGH.org仅会有1～2个版面，供所有的业主讨论收房、验房中维权的问题，在今后，会根据邻居们的需要，增设不同的版面。
在维权成功之后，欢迎各位邻居根据各自的爱好，申请相应的版面及版主。
JNXYGH.org在今后的管理中，将存在以下几种角色：
站长：SunQ，负责站点的运营，为站点提供硬件及系统支持，不参与站点管理。如小区中有更强的IT牛人，在业主们同意的前提下，SunQ将让贤，并将域名、站点数据等无偿转让。
版面管理：分为站务和版主（赞定）。主要负责站点的日常管理，如有技术站务、美工站务还需肩负站点系统维护、界面美化等职能。
仲裁：监督站务和版主的日常管理行为，接受邻居们对版主或站务的投诉。
在必要的时候，还可能会有立法、元老等角色。
当然，今后将出现何种角色，是由邻居们来决定的，而原则就是：所有的权利都有监督，所有的管理都是透明和公平的。
欢迎大家加入JNXYGH.org（济南鑫苑•国际城市花园业主论坛），为我们业主自己的权益，我们共同奋斗！

今天接到了鑫苑置业的EMS，入住通知书：

基本表达了如下意思：

1、2009年6月30日下午5时，到售楼处开始办理入住手续，如果不在上述期限前来办理入住交房手续，视为已于2009年6月30日交付。

2、装修手续需于2009年7月4日后到物业服务处办理。

3、办理入住所需资料

（1）购房合同、前期物业管理服务协议原件

（2）身份证及复印件2份

（3）业主及家庭常住人员1寸照片各1张

（4）已缴款项的所有发票和收据

（5）入住通知书

4、还需缴纳的款项

（1）房屋面积补差价

（2）850元有线电视（不是数字电视吗？）初装费（其中250元有线电视开户费，600元机顶盒费用）

（3）物业管理费

（4）垃圾清运费（住宅500，公寓200，商铺200），办理装修手续时缴纳

（5）装修保证金（住宅2000，商铺1000），在办理装修手续时由装修公司交纳。

5、办理流程

（1）业主携带全部资料到售楼处排号

（2）业主按照排号顺序在售楼处财务部缴纳购房应交款项（上条中的1、2两项）

（3）缴纳齐购房款项的业主，车辆送到物业交付现场。（难道不交齐，业主就自己走过去？）

（4）业主在物业交付现场缴纳物业管理费用及办理入住手续

（5）业主在物业工作人员的带领下，前去验收所购房屋

（6）业主收房

不太明白的是流程的4和6，办理入住手续和收房有什么不同呢？房子还没有收，就可以入住了吗？从字面上就不通嘛……

不过，能看明白的一点就是，在看到房子之前，所有的钱，必须都交上！

2月28日下午，在中午吃饱喝足并在家看了一场电影之后，带着相机带着尺子，陪着媳妇，去国花看看房子。

几乎没有什么阻拦，顺利的进入了工地，只是看门的大爷威胁我们说：要出了安全问题，他们不负责

堂而皇之得登上了我家所在的7#3单元17层西北户，说实在的，爬楼梯还真是一项很好的锻炼，不算太累，但是也让人感觉到了运动的惬意……我已经决定了，等住进来之后，每天爬楼至少一次，锻炼身体嘛，住在17楼就要发挥17层的优势，不知道有没有人跟我一块的？

» Read more: 2月28日鑫苑国花工地看房

    三天的假期，完成了07年到08年的转变……

    每一天其实都是一样的，只不过因为我们给它标记了不同的符号，于是，有的日子就特别值得纪念，到了现在的时候，每个人都在想，07年我干了什么，哪些是对的，哪些是错的，崭新的08年，我还会做什么？我将成为什么样子？

    以前的时候，我混迹于BBS，几乎每年都要写一点东西，05年的时候写了一个“点评2004年泉韵十大女生”，到了06年的时候，已经从泉韵转战岱北，但是却很遗憾只为泉韵写了一篇，“sunwukong@bbs.sdu.edu.cn 在2005 （for 泉韵心声）”，却没有为岱北留下什么文字，那个时候，我是岱北聆泉BBS的站长。到了07年，那年的冬天已经在工作了，工作很“充实”，很多时候忽略了文字的归纳，在我的博客里面，06年的12月份只有几篇文章是我自己写的，而且还是乱七八糟，呵呵。

    07年过去了，08年的第一天也仅剩下几个小时了，在准备好做晚餐后等待老婆下班的时间，看看是不是可以回想一下我的07年。

    07年的我，变动很大，特别是下半年，6月8日，再一次辞职，从光阳公司走出来，去寻找自己的快乐工作。7月，我进入到了青啤济南公司，呵呵，7月3号到公司报到，9号便出差到青岛，完全负责新员工的培训工作，一直到现在。明天，新员工就要回到济南了，而我，却还要待在青岛负责新招聘的实习生在青岛的实习，呵呵，虽然在外地很多都很不方便，但是我喜欢青啤，我喜欢我现在的这份工作。

    07年底，开始跟老婆张罗着买房子，现在的房价（参考文章：明年的房价会涨吗？）太贵了，有点不靠谱，但是还必须要买，郁闷!看上了鑫苑的房子，其实说是看上，其实我们并没有挑，网上查一下，貌似对他们房子的评价还不差，去看了一下，户型也都还不错，最关键的一点，刚刚开盘，可以选择20%首付，这对于刚刚工作一年多点没有什么积蓄的我们两个比较合适，最终选择了一套75平左右，41万的房子，以后，我就是房奴了。

    说到房子，07年底最郁闷的事情莫过于房子的问题，要办住房贷款，但是我赫然发现，原来我是个黑户！户口迁移证已经过期，户口也就没有落下，前几天去建行开个账户都说我的身份证号码不存在。可惜，首先是我原来工作的地方，廊坊，当地的人事局不会按照济南市人事局的要求在我的派遣证上盖章，其次，公司所在的派出所也没有那么容易让我把户口落下来！现在已经说服了济南市高新区人事局按照廊坊人事局可以提供的资料来办理我的改派，然后过了元旦努力去办落户的事情，实在不行，我自己掏钱由公司出面请派出所的人吃个饭送点礼总行了吧……因为这事情，购房合同已经推迟到15号来签了，唉！

    给老婆打电话，晚上可能回不来了，唉，白准备了那么多好吃的，看来又要放冰箱里了……

       当两万块钱从卡里划走，我可以向世界庄严的宣布：我，协同我的女朋友，向房奴又前进了一步，一个准房奴诞生了！

     总算是定下来了，抢到了74平最便宜的那个单元最贵的那一套，因为别的都被人买走了，17层，最西边的一个单元，总结40万8千多，勉强够41万吧，首付20%，此后我就要每个月2500块钱至少用来还房贷了，有一个房奴诞生了！

      在我抢下了那一套房子之后，排在我后面的哪一个人也想要我那一套，结果，哈哈，谁让我早了那么一点点呢，哈哈哈，兴奋死我了，于是，晚上跟老婆出去庆祝了一下，花了24块钱，在六乃喜吃了一顿，吼吼，不知道以后这样的机会还多不多。

      鑫苑的房子真的很好吗？反正我排号排到530，之前只有九十多个人放弃的，选房率还是相当高的，感觉他们房子的户型都还很不错，原来看好的一个两室朝阳的78平的，当我中午到现场的时候就基本被抢购一空了，于是，只好退而求其次，买了这个74的，呵呵。

      现在貌似做房奴都需要资格哦，当我争取到这个资格的时候，我竟然很兴奋！我真贱啊！

  最近一直在张罗着买房子，鑫苑的房子相对还可以，勉强还说的过去，打算买个60平左右的，总价在30-34万左右，按照20%的首付的话也要七八万，筹钱ing……

       但是今天老婆给我发了一个文章，吓坏我了，看来好要仔细看看……

     看来最近一段时间还是要拼命的攒钱了，反正爸妈那里已经被掏空了，不可能再给拿钱了，所以必须要自己攒钱了，唉！

      需要买房的大家也好好看看吧，理财啊理财！

住进新家　除了首付以外你还要准备多少钱？

导语：购房，已经成为一个家庭最大的开支。住新房，肯定要准备够首期才敢动”想买”的念头。但是许多购房者常常眼里只看着房价来掂量自己兜里的钱，却忽略首期以外的种种开支，如：月供、物业、税费、装修以及随之而生的其他费用，造成预算一再超支，甚至造成买得起住不起的尴尬局面。如何避免这种经济危机出现，专家给出的建议是，购房者在决定购房前首先需要制订详细的购房预算，对投资进行可行性分析，充分考虑自身及家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度等各种资金来源及其他相关因素，从而正确估算自己的实际购买能力。
　　那么住新屋，除了首期，到底还要多少钱？我们选取了入住费用、月供和物业管理费三个方面切入，并且收集了一些置业过来人的故事，希望对即将置业者提供一定的参考。
　　入住费用可不是小数目
　　张先生拿着15万存款，在荔湾某楼盘看中一套75平方米，总价40万的单位。他申请7成20年贷款，其中20万是公积金贷款，8万为商业贷款。张先生要舒舒服服地入住新房，所要支付的费用包括两大部分：一是交首期后拿钥匙前要交纳的费用；二为装修和购买家具的费用。具体费用如下：
　　Ⅰ银行按揭费用
　　⒈合同公证费：300元/笔；
　　⒉抵押登记服务费：150元/笔；
　　⒊合同印花税：贷款额×0.5/10000，要交的费用是280000×0.5/10000＝14元；
　　⒋抵押房产的保险费：贷款额×1.2×1/1000×贷款年限×折扣（20年折扣60％），要交的费用是280000×1.2×1/1000×20×60％＝4032元；
　　三项合计为4496元。申请公积金贷款，还要多加公积金或组合贷款律师费750元/笔，办理公积金委托书公证费200元，公积金贷款费用合计为5446元。
　　Ⅱ税费
　　⒈契税及印花税：房价×1.53％，实际费用为400000×1.53％＝6120元；
　　⒉权证综合费：1100元；
　　两项合计7230元。买一套40万的房子，银行按揭费用和购房税费合计12676元，这些费用一般是交了首期办理按揭的过程全部交清。
　　楼盘入住费用
　　交了以上各种的费用后，终于盼到可以拿钥匙的日子了。但千万不要忘记，这个钥匙可是”金”钥匙，是需要用相当数量的金钱换来的。由于各个楼盘入住费用不尽相同，在此列出的仅供参考。
　　⒈物业管理费用（收楼时预交三个月）按1.55元/㎡算，75平方米三个月共348.75元；
　　⒉水电周转金：400元；
　　⒊装修保证金：1500元（装修完验收合格后可以退还）
　　⒋公共可视防盗门费：1300元；
　　⒌有线电视初装费：300元；
　　⒍煤气管道初装费：3500元；
　　⒎直饮水初装费：800元；
　　⒏首期物业维修基金：按住宅建筑面积40元/㎡缴纳，实际缴纳75×40＝3000元。
　　以上费用合计11148.75元。另外，电话初装费和宽带上网费共600元由置业者自行到有关部门缴纳。
　　装修家具费用
　　真是”不算不知道，一算吓一跳”，张先生在给了12万首期后，还要支付24424元才能够拿到钥匙。张先生的15万现在只剩下5576元，好在张先生选择了装修房，大装修不用搞，但小装修还是要弄弄。张先生在阳台做了个储物柜，在玄关处吊了约2平方米的天花，在客厅粘了石膏线，装了窗帘轨道，全部弄妥当后一算，总共用了1500元。事后再在物管处拿到退回的装修押金1500元，新家的雏形总算出来了。
　　在前后不到三个月的时间，张先生的15万也就只剩下5576元。
　　看着新家，张先生抑止不住开心，但新的烦恼也来了：家具电器怎么办，不能就这么入住啊。张先生开始了漫无边际的挑选家具的过程，但他很快发现，看得上眼得家具价格可不便宜。买家具的钱只有5576元，再加上近三个月的工资节余（在交了首期后的第三个月就开始月供）约7000元。在朋友的介绍下，张先生到某品牌家具采用零首付月供的方式一下子买下了全套家具约23000元，分期两年，一个月供约1000元，由于家具商有返还部分利息的优惠，两年的利息约600元。这么做张先生不是冲动之举，他是计算过自己的承受能力的：月收入超过5000元，月供约1800元，再加上1000元的家具供款，每个月还有2000多元，紧是紧了点，熬过这两年就轻松了。接着，张先生购置了必须的家用电器（电视、冰箱、洗衣机、电脑而已）、简单的窗帘，开开心心地入住了。
　　捏指一算，张先生买这套40万的新房，除了12万首期外，顺利入住还需要6万左右。其实，张先生的启动资金并不算少，只要算得”精确”点，完全不必如此被动。假如他申请的是8成20年贷款，这样首期就可以省下4万，月供只比3成首期的多264元。对于月收入超过5000的张先生来说也是可以负担的。余下来的钱就有5.3万元，这些钱基本上能够支付买家具和电器的钱。因此，购房者在选择房子时，在首期以外还需要准备一笔数额不小的入住费用，同时也要综合考虑一下首期给多少成，否则经济危机的尴尬情况随时会发生在你身上。
　　月供要量力而行
　　有关月供占收入的多少才合理，真是众说纷纭，有的说不超过30％，有的说不超过40％，中国银监会近期公布了借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％）。到底多少的月供才合理？ 
　　梁小姐月薪7000元，年底双薪、分红。按道理说应该能过上”滋润”的生活，谁又想的到梁小姐最常讲的一句话是：”连一件超过一百快的衣服我都不舍得买。”事情原来是这样的：5年前，梁小姐购买了一套一居室的房子，20年按揭月供600多。之后，梁小姐把已经退休的父母接到广州一起生活。父母来后，梁小姐做上了”（客）厅长”。
　　父母搬来不到一年，梁小姐就跳槽到深圳一家公司，每逢周末才回广州。在深圳梁小姐和人合租一套两居室，每个月450元租金，再加上每个星期来回的车费，开支多了不少。但深圳的工资高，而且梁小姐的隐性收入也不少，所以不到两年，梁小姐就有了十多万元的积蓄。
　　每次周末做”厅长”使梁小姐希望尽快换一间大房子，但父母坚决反对，主要是怕梁小姐负担太重。最终父母拗不过女儿，又买了一套96平方米的单位，总价34万。梁小姐倾囊而出，付了3成首期，选择了10年递减还款方式，月供从2800元开始递减。之后的装修、入住费用等等确实让梁小姐勒紧了裤腰带。入住后，梁小姐把之前的一居室租了出去，不用再负担月供。可是，梁小姐的日子开始”难”过起来，会计出身的她向我们算了一笔帐：月供2800元，租房450元，来回路费700元，水电、煤气、管理费、电话费开支最少1000元，给父母生活费1000元，最后计算器上显示的数字是5950元，梁小姐每个月只剩余1050元在深圳生活和零用。
　　其实，像梁小姐这种情况，月供只占收入的40％，应该说是很轻松的，导致梁小姐经济危机的主因是其他开支太多。即将购买房子的准业主不妨在决定月供时多考虑考虑：除了现在的开支外，以后还会增加多少开支？开支增加后，月供会不会影响正常生活？千万不要把以后可能增加的收入理想地算入月供中，以后的收入既可能理想地变多，更可能意外地变少。是选择由于未来收入减少紧张生活，还是选择由于未来收入增多选择提前还款，选择权在于购房者的周详考虑。
　　“小数怕长计”的物业管理费
　　商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、公摊水电、电梯、物业管理费等，与其他费用不同，这些费用是购买商品房入住后就一直伴随房子终身的。虽然这些费用看上去与购房费用相差甚远，可是别小看这些费用，正所谓”小数怕长计”，房子一旦入住，就不是一两年，甚至有的要住一辈子。在房屋归购房者使用的70年中，就物业管理费要交多少？
　　我们以最普通的100平方米的带电梯物业来算，物业管理费1.55元/㎡，一个月155元，一年1860元，十年18600元，五十年93000元，七十年要缴纳130200元。这些费用还不包括公摊水电费、电梯费等，要是全加进去，一个月要200～250元。在广州在售楼盘中，1.55元/㎡/月的物业管理费还是属于便宜的，一个月2元/㎡甚至以上的也有不少。
　　谭氏夫妇住在市中心一套80平方米的电梯物业，总价56万，管理费2.3元/㎡。购买时按房间收取物业管理费，2房全包200元/㎡，3房300元/㎡。实施了一年后，物业管理费变成2.3元/㎡，公摊水电、电梯费另计。由于谭氏所住小区设有大型空中花园，上面花草树木、喷泉，无不需要高额维护费，夏天大堂开空调的费用更高，因此每个月公摊水电等费用少则七八十多则上百。一般一个月的费用就要300元。有一次，谭氏夫妇外出后一次性缴纳三个月管理费用，竟超过了千元。有时候他们也会感慨：真是买的起住不起啊！
　　陈小姐也是因供房而成为”月光族”，每次到交管理费的时候，她都大叫吃不消。她所住的楼盘没有电梯，管理费是一年才收一次，每次要交800左右的管理费。虽然数额并不是很大，但对于月供后没剩多少钱的她来说，一次拿这么多钱也成了头痛事。
　　拥有自己的房子，现在几乎已经成为人最基本的需求，也成为人们最大的负担。单身的，要买房子；结婚的，更需要房子；已经有房子的，还想要更好的……在轰轰烈烈的购房大军中，人们有没有想过，我们买房子是为了什么？住进自己的房子不仅没有使自己的生活过得更好，而是使生活变得更差，那么买房子就失去了真正的意义。买新房子就是为了使自己的生活变得更美好，衡量有关房子的所有开支是否合适，只有一个标准：不影响已有的生活质素，甚至能提高已有的生活质素。希望每个购房者在购房前都能够量力而行，达到居者有其屋的同时更好地生活。