鑫苑·国际城市花园2010年供暖大事记：

• 2010年10月26日，物业张贴通知要求业主在10月31日前缴纳2010-2011年度采暖费。
  
• 2010年10月31日，大部分业主将采暖费缴纳至物业。
  
• 2010年11月8日，济南市开始进行试供暖，鑫苑国际城市花园没有任何通暖迹象。
  
• 2010年11月8日至14日，业主找到物业交涉，答复：”15日肯定可以热起来。”
  
• 2010年11月14日下午，济南市法定正式供暖前一天，鑫苑物业以短信及张贴通知的形式告知业主：”因为东新热电公司锅炉问题，小区供热要推迟到25日。”通过12345及12319咨询，答复是”小区供热设施还未达标，不具备供热条件”。是日，部分业主围堵物业办公室讨要说法。
  
• 2010年11月15日，业主因与物业交涉无果，愤然封堵小区门口的工业南路。
  
• 2010年11月16日-17日夜，业主继续封堵工业南路，每天6:30-9:00。
  
• 2010年11月18日，济南高新区公安局张贴通知，告知业主之前举动违法，将追究带头闹事人员的法律责任。
  
• 2010年11月18日，盛传可于20日实现供暖，部分业主通过12345得到了验证。
  
• 2010年11月19日，物业宣称已通过东新热点验收，20日可供暖。
  
• 2010年11月20日，暖气未热，物业答复热气已到达小区门口，第二天就能热起来。
  
• 2010年11月21日，暖期未热，物业辩解：热水需要经过循环之后才能热起来，早上9：00开始为各家各户开启了暖气入户阀门，如果现在不热，第二天早上肯定能热。
  
• 2010年11月22日，凌晨，小区内多处管道发生爆管事故，导致许多业主家中被泡、电梯因浸水损坏事故。部分单元被关闭总阀门。
  
• 2010年11月23日下午，全小区停暖。物业以短信和张贴通知形式告知业主：”因东新热电小鸭供热站外网主管道漏水跑气，热力公司正在抢修。供暖时间不再另行通知。”
  
• 2010年11月23日，全小区停暖。电话咨询东新热电，无法确定修复时间。
  
• 2010年11月24日，全小区停暖。
  
• 2010年11月25日，下午，部分业主反映暖气片已有暖意。电话咨询物业，答复下午四点左右可以热起来。
  
• 2010年11月25日晚，暖期再度冰凉，电话咨询物业：东新热电输送入小区的温度只有20度，无法达到供暖条件。咨询东新热电，依然正在抢修，依然未知何时能修好……
  
• ……
  

（以上图片系转载）

正式供暖整整十天过去了，结果因为物业、东新热电的一个又一个的问题，暖气片迟迟没有热起来。找物业，物业说这次是东新热电的问题；找东新热电，说是因为小鸭供热站是新并入管网的设备，存在问题比较多，一直在抢修，希望用户理解……

而对于业主来讲，结果就是：暖气不热……

转另外一个业主在论坛上发的帖子：

不和谐了……

连续两天，鑫苑国际城市花园小区的业主围堵在工业南路上，希望能有“有关部门”解决供暖问题……

11月15日，在济南法定供暖时间，小区没有暖气，业主们全部都成了“不明真相的群众”，不同的人给出的答复是不一样的……

物业在14日下午贴出的紧急通知上写道：因东新热电小鸭供热站增加供暖锅炉施工未完工，造成高新区工业南路以南住宅小区延期供暖，预计在11月25日左右开始供暖。通知还承诺:国际城市花园小区热交换站、管网等已全部试水保压，已全面具备供热条件，只待东新热电小鸭供热站供暖锅炉调试正常立即供暖。

而拨打济南市12345和12319热线，得到的答复都是：因小区内部管道不合格，正在整改……

虽然政府的公信力已经很和谐了，但是相对于流氓物业来讲，业主们更愿意相信政府的说法，并且还有业主找来了从热电公司复印的《关于鑫苑国际城市花园小区换热站存在问题的整改意见函》，其上列举了多处不合格的事项要求整改，并且鑫苑置业的签收……

业主们找物业，物业坚持他们的解释，找12345，竟然让业主自己找物业来协调，于是不和谐的一幕发生了：15日晚上，业主们堵住了工业南路；16日晚上，业主们继续在工业南路上打横幅散步；17日，不和谐还将继续……

总算明白了，为什么会有这么多不明真相的群众，原来，群众们不知道应该相信谁！！！！

济南鑫苑一小区供热设备不合格 业主堵路惊动110

收了暖气费，却因小区内部管网不合格而无法正常供暖，15日晚，济南一小区业主在与物业交涉无果后愤而封堵工业南路一个多小时，惊动了110。

晚上8：30，记者接到电话，鑫苑国际城市花园业主因供热问题7点上街封堵了工业南路，立即赶往现场。8：50分，记者赶到，马路已经畅通，五六十人正在离开马路向小区大门口走去，见记者来到，纷纷围住记者七嘴八舌地讲了起来。

业主介绍，鑫苑国际城市花园一期去年6月30日入住，合同约定 2010年通暖。今年10月 31日前，在物业的催交下，一、二期3600多户业主中多数交了暖气费，每户1100-3200元不等。可是11月8日济南预供热，小区没有动静； 14日下午，业主等来的又是物业的一纸通知：因为东新热电公司锅炉问题，小区供热要推迟到25日。

“其实并非热电公司的问题，我们去东新热电咨询过，是小区内部换热站不合格，热电公司要求整改后才肯签供热协议。”一位业主拿出了从热电公司复印的《关于鑫苑国际城市花园小区换热站存在问题的整改意见函》，该文下方有“已收到，鑫苑置业周某某”的签字，签字日期为11月3日。“可是，这些天并未见到物业有什么整改动作。”

记者看到，整改函上列出了阀门井的 2处不合格、换热站的 5处不合格，其中比较重大的是“小区换热设备安装的是板式换热器水-水换热，与热源（蒸汽）及供热参数不匹配，且小区安装的减温减压装置只能减压，无减温效果。建议更换原板式换热器为汽水换热器。”

业主称，14日他们当面拨打了12319 热线戳穿了物业的借口后，15日晚6点多钟，有业主当面问物业崔经理是否整改达标，是否与热电公司签了供暖协议，得到的答复是：“已达标，协议拿到北京签字去了。”但该经理不能提供达标的证明。

被公安部门劝离之后，业主们来到物业办公室，发现大门敞开，人去屋空。屋内一片狼藉，几个花盆破碎倒在地上，空调柜机面板掀下翻在地上，但玻璃完好，屋内电脑和数个业主档案柜不见了。业主们见状很惊讶，他们担心：“物业明天还会来吗，供暖还有指望吗？我们的暖气费找谁要？”

22：20，记者离开现场，拨打12319电话，接线员称：“该小区提交了供热申请，但因其内部管道不合格，正在整改。”随后，记者拨打了物业办公室通讯录上小区经理崔经理、行政主管刘经理的电话，都无人接听；客服主管王经理的电话则无法接通。

延伸阅读：济南鑫苑国际城市花园设施不达标 擅自收取暖费

14日下午，鑫苑国际城市花园小区工作人员拿着紧急通知去楼道张贴。

15日，省城供暖季就要正式开始。但14日，工业南路鑫苑国际城市花园小区的业主却被告知:今冬小区供暖要延期进行，预计到25日左右暖流才能入户。

业主:

为何供暖要延期?

14日，家住鑫苑国际城市花园小区的业主时先生拨打本报问暖热线反映，小区今冬供暖要延期了。

时先生介绍说，鑫苑国际城市花园小区是新建小区，今年是第一次供暖，从10月底开始，业主把采暖费交给了物业公司。但11月14日，他从物业处得知，预计在11月底才能供上暖。对于供暖延期，小区物业给出的解释是供热方东新热电没有热源，无法供暖，而当他拨打供热方电话时，得到的回复却是小区的管网和供热设施没有通过验收，因此没有签订采暖协议。

物业:

延期是因没热源

14日下午，记者来到鑫苑国际城市花园小区的物业客户服务中心。该小区物业鑫苑物业服务有限公司山东分公司国际城市花园管理处的工作人员已打印多份紧急通知，准备人楼道张贴。通知上写道:因东新热电小鸭供热站增加供暖锅炉施工未完工，造成高新区工业南路以南住宅小区延期供暖，预计在11月25日左右开始供暖。通知还承诺:国际城市花园小区热交换站、管网等已全部试水保压，已全面具备供热条件，只待东新热电小鸭供热站供暖锅炉调试正常立即供暖。该小区物业一位王姓负责人给出了与通知大致相同的解释，“现在小区的人员、管网等已经全面准备好，只要热源输送过来，就能供上暖。但目前的问题是没热源。”

供热方:

小区设施还未达标

14日下午，记者拨通了东新热电的电话。一位工作人员说，目前，小区的开户协议已具备，但采暖协议并没签订，原因是该小区的供热设施还未达标，不具备供热条件。

这位工作人员介绍，11月3日，已经向该小区的开发商处送达了整改通知函，对方已经签收，但到现在一直没有收到反馈。在这份整改意见上，主要列举了两方面问题:一是小区阀门井存在无操作空间，无积水坑和防水设施等隐患;另外则是关于换热站的五处隐患。她说，只有等这些隐患得以整改、通过验收后才可实现供暖。

中午，物业再次打电话要我交物业费，我还是坚持我的观点：不交！

作为济南鑫苑国际城市花园一期的业主，收房已经一年了，除去装修的时间，入住也已经十个多月了，鑫苑所谓的金牌物业的水平我们也已经见识过了，其实作为物业管理人员来讲，为什么不交他们每个人也都心知肚明。但是作为物业客服的工作，必须要不断的打电话催缴物业费……让物业的小姑娘做这种违心的工作，确实是挺让人心寒的。年纪轻轻的，唉……

虽然大家都心知肚明，但是我觉得还是有必要说说：为什么不交物业费。

我们不提1.75元/平方的物业费是济南最高物业费，毕竟那是我们前期物业协议里面自己签的；也不提鑫苑物业实际上并没有一级资质，不能收那么高的费用，因为物价局的文件并没有把前期物业涵盖在里面。

我们就以物业一直所说的交物业费的依据《前期物业协议》来说事！

首先明确一点：自2009年下半年入住开始，半年交一次的话，应该是要交3次物业费。2009年下半年的物业费，因为业主与鑫苑置业的纠纷，鑫苑置业承诺会代业主缴纳，也就是说一期的业主至少缴纳了一次物业费。

也就是说，在业主与物业的前半年，业主是按照规定履约的，而如果在这一阶段物业未按照协议规定履约，那即使后面两次业主未按照协议要求缴纳物业费，也是物业先违约，我想应该还是业主站在有利的一方吧。（不知道如果上升到法律层面，这个逻辑法庭会不会接受，毕竟不是专业的法律工作者）

那我们看看物业有哪些没有按照《前期物业协议》来履行的：

1、《前期物业协议》第四条 一、物业管理费  6、交费方式：乙方应按甲方要求办理统一的银行账户，实行银行代扣收费。

自始至终，物业就没有要求业主去办理银行账户，更别提实现银行代扣收费了。既然交费的方式无法实现，物业也没有与业主协商进行《前期物业协议》的变更，那业主没办法交费而导致的物业费未按时缴纳，物业是不是应该承担主要的责任？

2、《前期物业协议》第二条 甲方向乙方提供下列物业管理服务

一、制定物业管理制度和《业主临时公约》，制止违反物业管理制度和《业主临时公约》的行为。

前半句做到了，在入住的时候，物业就打印了在网上不知道什么地方下载下来的《业主临时公约》发给我们。可是后面的半句，恰是体现物业价值的服务内容，却没有看到物业有效的履行：小区里面大型犬只横行、部分业主的自行车电动车停放在楼道当中阻碍通行、部分业主垃圾乱扔乱放现象严重，物业每次都把责任推给业主，说是业主的问题。确实，这些现象都是因为部分业主不履行相关规定造成的，但是，既然你们是“物业管理”，并仅仅是收物业费的，更重要的，还要对整个小区进行“管理”，维护绝大多数业主的利益。

八、公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集。

物业也确实是有过清扫保洁工作，但是实质的效果呢？每个单元最多就两部电梯，我所在的单元电梯的内壁上周一有人用手写上字（能用手写上字，说明这电梯内壁干净不到哪里去），到了下个周一说不定还在上面……

我所在的单元的楼梯间里面，不知道谁扔了个纸箱子，结果放了十几天都没有人清理。

这样的卫生管理，值1.75吗？

3、第三条 甲方保证按下述标准向乙方提供物业管理服务

一、房屋及维修管理

1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。

作为一个交房仅仅1年零2个月的小区，临街的3号楼竟然出现了大面积的外墙面油漆脱落，这就叫外观完好整洁？

而物业竟然还强词夺理的说：3号楼的问题，跟你7号楼什么关系？

靠，我的朋友来找我，到了大门口看到3号楼的外墙，直接来一句：你怎么买了个二手房吗？小区的形象荡然无存，作为这个小区的业主，能没有关系？更何况，协议里面也只是说“房屋”，而不是说我所住的那个特定的房屋，应该理解为整个小区的房屋。

7、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%……

就不说别的了，我家的弱电箱的铁门上缺一块磁吸，09年7月收房的时候就反映给物业了，直到年初三四月份催缴物业费的时候才给配上，这算不算及时呀？如果算是及时的话，那我承认要么我的脑袋被驴踢过，要么物业的脑袋被驴踢过！

五、环境卫生管理

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。

如果刚才所说的楼道里面的垃圾放了十几天都没有清理也算是符合标准的话，我也无话可说了。

楼道里面乱停乱放的自行车电动车，有的直接挡在信箱门口，这算不算乱堆乱放？给物业打过无数次电话，但是这个问题一直都不能解决……难道做一个警示标识就那么困难吗？我们业主也都是有文化的人，如果有明确的警示标识的话，我想这种问题可以在很大程度上得到缓解。

七、停车场及车辆停放管理：停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

在小区走一圈看看，在马路边上停车的有多少，很多都直接挡在了业主的车位旁边，其他业主根本就没办法把车放到车位上，这也就停放有序？

7号楼3单元的门口，经常会有车直接横在过道边上，如果要想出来，只能是沿着垃圾桶旁边的路沿石，踩着从垃圾桶里面溢出的垃圾跳到马路上才行……而且，更可气的是，7号楼3单元是离物业办公室和保安岗亭最近的地方，这里尚且如此，其他的单元估计就更加惨不忍睹了……

4、第四条 六、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、房租等代收代缴收费服务……

水费、电费倒是向业主们收了，半年收一次。但是却无法提供电力公司和自来水公司的收据。对于业主们质疑为什么没有像别的小区那样有水卡电卡或者是银行代扣形式时，物业竟然解释是电力公司和自来水公司还没有把卡都办完……

后来实在觉得电力公司和自来水公司效率太低，我打了12345市长热线问了一下，问出来的结果让人震惊：鑫苑国际城市花园小区至今没有实现一户一表，电力公司和自来水公司只是按照总表向鑫苑置业收费，然后鑫苑物业再向业主收费后交给鑫苑置业！原来，自来水公司和电力公司根本就跟我们没有关系，我们的钱是交给了鑫苑置业。而对于业主家里的水表和电表是否准确并且经过了检定，无从得知。

但是不止一个业主在QQ群或者论坛上反映，差不多的家电和生活习惯，现在的用电量是以前用电量的两倍以上……

5、第五条 甲方每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

没有，绝对没有！

物业的解释说这个收支情况是需要向业主委员会公布的，并不是针对每个业主～

靠，如果物业协议是跟业主委员会签的，我没有意见。但是，这份前期物业协议是跟每个业主单独签订的，每个业主都有权利按照协议的要求了解“物业服务费的收支情况”。

用“业主委员会”来搪塞《前期物业协议》中的问题，物业也是真够牛逼的。《前期物业协议》就是在业主委员会成立前为了约束业主和物业而签订的临时的物业协议，等业主委员会成立了，前期物业协议也基本上就丧失了它的作用了……

鑫苑物业有如此多的地方没有按照《前期物业协议》来执行，却要求业主按照《前期物业协议》来缴纳物业费，岂不是滑天下之大稽？

附：鑫苑国际城市花园《前期物业协议》